Waarom de verlaging van de overdrachtsbelasting aan ondernemers voorbijgaat

Het Belastingplan dat het kabinet half september presenteerde, bevat opnieuw goed nieuws voor vastgoedbeleggers. Het tarief voor woningen die de koper niet zelf bewoont, zoals verhuurwoningen, gaat volgens het wetsvoorstel van 8 naar 7 procent. Begin dit jaar was dat tarief al verlaagd van 10,4 procent. Wie alleen de koppen leest, denkt dat al het vastgoed goedkoper wordt om te kopen. Voor de ondernemer die een bedrijfspand zoekt, verandert er alleen niets.

Voor bedrijfsruimte blijft het tarief 10,4 procent

Kantoren, winkels, bedrijfshallen en onbebouwde grond vallen onder het algemene tarief van 10,4 procent, en dat blijft ongewijzigd. Wordt het voorstel aangenomen, dan groeit het verschil met woningen naar 3,4 procentpunt. Op een pand van 750.000 euro betaal je als ondernemer 78.000 euro overdrachtsbelasting. Een belegger die voor hetzelfde bedrag verhuurwoningen koopt, is straks 52.500 euro kwijt.

Bij een gemengd pand, zoals een winkel met een bovenwoning, wordt het woondeel tegen het woningtarief belast en het bedrijfsdeel tegen 10,4 procent. Laat die verdeling vooraf door de notaris bevestigen.

Eigen geld bepaalt of je de stap kunt zetten

De overdrachtsbelasting komt bovenop de koopsom, en financiers lenen doorgaans alleen tegen de waarde van het pand zelf. Een zakelijke financier als Direct Financieren gaat tot 75 procent van de marktwaarde en geeft binnen 48 uur duidelijkheid over een aanvraag. Het resterende deel betaal je samen met de overdrachtsbelasting en de notariskosten uit eigen middelen. Bij dat pand van 750.000 euro kom je zo al snel op ruim een kwart miljoen aan eigen geld. Reken daarnaast de bijkomende kosten mee, zoals taxatie en een eventuele verbouwing, voordat je een bod doet.

Voor beleggers maakt het fiscale verschil woningen relatief aantrekkelijker om aan te kopen dan commercieel vastgoed. Dat betekent ook dat de concurrentie om bedrijfspanden niet van die kant hoeft te komen. Wie juist in commercieel vastgoed belegt, merkt het tariefverschil bovendien alleen bij de aankoop, want op de jaarlijkse huuropbrengst heeft de overdrachtsbelasting geen invloed.

Een eenmalige kostenpost tegenover jaren huur

De 10,4 procent voelt als een forse drempel, maar het blijft een eenmalige kostenpost. Wie een pand tien jaar aanhoudt, betaalt omgerekend ruwweg 1 procent van de waarde per jaar. Daar staat tegenover dat de huur van bedrijfsruimte doorgaans jaarlijks met de inflatie meestijgt, en dat een eigenaar zelf profiteert als het pand in waarde stijgt. Stel dat je 60.000 euro per jaar huur betaalt en dat die huur elk jaar met 3 procent stijgt. Na tien jaar heb je dan in totaal bijna 690.000 euro aan huur betaald, zonder dat daar een stuk eigendom tegenover staat. Naast dat bedrag oogt de eenmalige overdrachtsbelasting ineens een stuk minder zwaar.

Huren houdt je flexibel, en dat is waardevol voor een bedrijf dat nog snel groeit of van locatie kan wisselen. Voor wie weet dat de onderneming lang op dezelfde plek blijft, ligt dat anders. Een bedrijfspand kopen is dan vaak de sterkere keuze, zeker voor bedrijven met een specifieke inrichting zoals een werkplaats of productiehal. De fiscale wind mag dit jaar vooral in de rug van de woningbelegger waaien, voor de ondernemer met een lange horizon blijft eigendom een investering die zich over de jaren kan terugbetalen.